12 de octubre de 2021
Sobre la Ley de Vivienda
Quien venga leyendo este blog desde principios de siglo, creo que recuerda la burbuja inmobiliaria y sus personajes pintorescos, los concejales que recalificaban suelo, los gañanes metidos a promotor, los "pasapiseros", los directores de sucursal. La crisis que aún arrastramos se fraguó en el control político del suelo, un sector financiero "semipúblico" absolutamente corrupto y unas promotoras atomizadas y compuestas prácticamente de aficionados y advenedizos. Esto se cayó completamente y los escombros fueron recogidos por algunos fondos, que crearon las SOCIMI con la idea de profesionalizar el sector y darle eficiencia.

Pero todavía se sigue arrastrando el gorrineo en el sector del alquiler, con una cantidad de listillos regateando en las webs, alquilando habitaciones por semanas y dejando los pisos vacíos durante todo el año para que los ocupen decenas de turistas durante tres meses.

Cuando invertí en Neinor, lo hice porque vi que estaban atacando uno de los problemas grandes de la vivienda en España, que es el subdesarrollo del alquiler y la práctica ausencia de arrendadores profesionales que traten al inquilino como un cliente y busquen contratos largos. He vivido durante más de dos décadas de alquiler, y nunca he tenido la misma comodidad que un propietario, siempre ha habido gente metiendo prisas, queriendo meter posibles compradores en la vivienda, haciendo llamadas no deseadas y gitaneando.

Pues, con todo esto, ha venido el Gobierno a arreglar la carestía de la vivienda con una ley de vivienda que parece ideada por Nicolás Maduro, y que confisca directamente las rentas a los "grandes propietarios".

Esta ley va a tener para mí personalmente un doble efecto, en mi condición de inquilino y como inversor en Neinor.

Como inquilino, es claro que el bono de 250€ mensuales para los que cobran un poco menos que yo va a aumentar la demanda de los inmuebles que suelo alquilar, por lo que la subida de precios será inmediata. Han limitado este bono a alquileres de hasta 600€, de modo que los más adinerados no notarán mucho esta presión, aunque también lo harán indirectamente. Yo pago 550€ al mes, y por lo tanto en la próxima renovación del contrato tendré que competir con jóvenes que se gasten apenas 300€ de su salario. No quiero pensar lo que le ocurrirá a una persona que cobre incluso menos que estos jóvenes, pero tenga más de 35 años.

La limitación de los precios a los "grandes tenedores" en las "zonas tensionadas" se va a implantar mucho menos de lo que algunos creen porque los ayuntamientos van a tener una fuerte oposición de los vecinos. La bajada artificial de los alquileres disminuiría automáticamente la demanda de compra, dado que ese activo rinde menos, y haría bajar en general los precios, pero sin que se arreglara realmente el problema de que hay más personas que viviendas. Todo acabaría en largas colas y listas de espera para conseguir un alquiler, el tercermundismo que tanto gusta a Podemos.

La reserva de suelo para VPO sí que puede ser una medida adecuada para aumentar realmente la oferta de vivienda e ir reduciendo los precios, aunque yo no tuviese acceso a esas VPO. Todo lo que sea construir más es una buena medida, aunque el camino para construir más debería pasar por recalificar más suelo, impedir la especulación de los ayuntamientos (que es la que hace más daño) y abastecer la demanda lo antes posible.

No hay ahora mismo una especulación con la vivienda, lo que hay es que se ha juntado una cierta recuperación del empleo joven con el auge del alquiler vacacional y con un menor interés por las hipotecas en favor del alquiler. Esto ha pillado con el pie cambiado a un sector anticuado y atomizado, que se había acostumbrado al piñón fijo del financiar-construir-vender, esperando que fuesen siempre particulares los que comprasen y luego ofreciesen en alquiler.

Entonces, como inquilino hay una medida que me perjudicará, otra que difícilmente me afectará y otra que probablemente me pueda beneficiar. Ya veremos el balance final.

El problema de la vivienda en este país nunca se va a solucionar mientras vivan todos apiñados en un único punto, porque es obvio que no van a caber todos. Se podrá seleccionar por renta, por menor edad o por mayor número de hijos, pero muchos se quedarán fuera. La única solución real a largo plazo que yo veo es la mayor dispersión de la población, y ahí hace falta una planificación más transversal. La propuesta de Sánchez de ir disgregando las instituciones públicas y no ponerlo todo en Madrid me parece un buen comienzo.

Y luego está la afectación a Neinor como empresa. Neinor ha sido de las que más ha querido apostar por el alquiler y ahora le pegan el cañazo como "gran tenedor", como enemigo del pueblo. Pienso que no hay nada más necesario en el sector de la vivienda en España que lo que quiere hacer Neinor: construir urbanizaciones en el extrarradio, con pisos y adosados con muchos más metros y terrazas, con buenos precios y buenas comunicaciones. Si esto lo ofrecen en alquiler, con un rendimiento justo, pues mejor que mejor. Si Neinor construyese más, mejores precios habría para todos.

Es claro que todavía no se sabe la afectación real que esa ley va a tener en el negocio de Neinor, pero en principio el tope a las rentas de alquiler no le debería afectar, yo no me creo que hayan ido a comprar las viviendas a los puntos calientes de Barcelona. De momento lo que ha pasado es que Ada Colau se ha ido a buscarlos a ellos cuando ha visto que sus medidas "sociales" habían bloqueado el inicio de nuevas promociones.

Pero la ley que prepara el PSOE no coincide con las actuaciones de Colau en Barcelona, porque la ministra Raquel Sánchez ya ha dejado claro que ese 30% de suelo que se les quita a las promotoras se les tendrá que pagar a precios de mercado. Lo más probable es que pretendan que las promotoras construyan de más para luego comprarles una parte. Por tanto, yo lo que veo es que las promotoras van a tener más trabajo, van a recibir mucho dinero público. No va a ser el 30% ni de lejos, esto es un límite, pero siempre va a ser más de lo que hoy tienen.

Hay también algún mierdecilla, creo que consultor o algo así, que se queja de que los compradores de viviendas de lujo tendrán que convivir con los compradores de VPO. Esto a mí me preocupa cero, hay hoy en día en España una cantidad de gente joven con grados e idiomas que cobra una mierda, hoy en día en España ser pobre no implica un bajo nivel de formación.

Hay que esperar a leer la redacción final de la ley, pero no veo la afectación al negocio de Neinor, salvo en una posible bajada de rendimiento de la parte de vivienda que explota en alquiler en las zonas tensionadas de las comunidades autónomas que decidan aplicar la medida. Es decir, nada o casi nada.

Ahora mismo Neinor es una oportunidad de compra absolutamente cojonuda, tiene suelo a buenos precios, los sueldos van a subir, las políticas expansivas van a seguir. Hay un nuevo ciclo macroeconómico que arranca de la administración Biden, que tiene que ver con el fin del neoliberalismo y una mayor intervención pública. Pienso que habrá también una concentración en el sector promotor, una orientación hacia la eficiencia y el músculo financiero. Así que, de momento, voy a seguir invertido, tengo unas leves pérdidas, porque mi entrada fue a buen precio, y si tengo ahorro en los próximos meses lo normal es que lo coloque ahí.

18:40:20 ---------------------  



© A. Noguera

"Mirar el río hecho de tiempo y agua
y recordar que el tiempo es otro río,
saber que nos perdemos como el río
y que los rostros pasan como el agua".
Jorge Luis Borges


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