30 de agosto de 2006
Ya cae el precio del suelo
Este es uno de esos datos que hay que saber interpretar. Unos dicen que el estallido está aquí, otros que no significa nada, pero el hecho es que el precio medio del suelo urbano ha empezado a caer. En concreto, se han analizado las ciudades con más de 50.000 habitantes, y como media el precio del suelo ahí ha caído un 1,4% en el primer trimestre de 2006. Pero el dato más interesante está en Madrid y sus ciudades dormitorio: ahí el precio ha caído un 17,4% interanual. Esta cifra no es moco de pavo, y se parece sospechosamente a la del incremento de precios que hemos sufrido hasta ahora.

A mí me parece que este es el dato que va a desencadenar toda la demolición del sector, pero esto tardará un par de años o tres. Ese es el tiempo que tardará en terminarse todo lo que se está construyendo ahora. De momento, creo que los precios se están manteniendo o bajando lentamente. De aquí a un año o por ahí la moral de los vendedores irá degradándose y empezarán las rebajas más serias. En dos años, el stock de viviendas será descomunal y los precios bajarán a un ritmo sostenido. Al final del tercer año se habrán acabado las obras, los precios estarán ya por los suelos y (muy importante) los albañiles irán a la calle, con lo que entraremos definitivamente en recesión.

Entonces, ahora ya sabemos algo más: toda esa cantidad de viviendas que se han iniciado no demostraban que "esto no se para nunca" sino que los promotores echaban ya el resto, sabiendo que sus reservas de suelo iban cayendo ya de precio y por lo tanto convenía construir lo más deprisa posible y quitarse el muerto de encima.

Ahora mismo, quien compre un piso sobre plano comprará un zulo sobrevalorado y construido con prisas. Además, afrontará varias subidas de los tipos a corto plazo. Esto yo creo que la gente lo va viendo poco a poco. Parece que se acerca la temida Fase 7. Alguno ya está cagando duro.

Actualización:
Fijaros en el interesante comentario a esta noticia que ha hecho un tal Xorvo en Meneame.net:

"El suelo vale lo que valen los pisos que pueden construirse sobre él. No es el precio del suelo el que determina el valor de los pisos, sino al contrario. Que el precio del suelo baje quiere decir que lo que puede construirse hoy sobre él (pisos) no valdrá, cuando esté construido, lo mismo que valía antes, sino menos. En resumen: la bajada del precio del suelo indica una expectativa de bajada del precio de la vivienda".

Ahí quería yo llegar.

19:41:00 ---------------------  

2016 en Denia (Alberto Noguera)
El implacable retrato del desencanto y la corrosión de las ilusiones en la España de principios de siglo.
Comprar por 3,59€ en Amazon.

32 comentarios:

Anónimo:
Tengo curiosidad por saber cual es tu nick en el foro de burbuja.info
30 de agosto de 2006 a las 20:44.  

Anónimo:
soy banquero de burbuja.info, yo tb tengo curiosidad.
31 de agosto de 2006 a las 00:58.  

Camarada Bakunin:
Me meo de gustito... ya estoy viendo las caras de los nuncabajistas estupefactos.
31 de agosto de 2006 a las 02:38.  

alberto:
En Burbuja.info mi nick es alnog, y no he publicado más que un mensaje.
31 de agosto de 2006 a las 10:16.  

KnN:
Por fin podremos acceder, a una vivienda por un precio razonable, o al menos no tener que comprarlo con otra persona y a 40 años.
Deberían regular la situación y dar facilidades para la 1ª vivienda.
El fin de la burbuja llega a su fin, espero que como dices sean 3, 4 años.
31 de agosto de 2006 a las 10:22.  

Morgan, "el bicho":
No estoy en nada de acuerdo contigo.

Que el precio del suelo haya bajado, no quiere decir que el precio de la vivienda baje, sino que, directamente los mayores beneficiados de esto van a ser los constructores y promotores, que van a ver que su beneficio aumenta, mientras ellos sigan comprando los suelos más baratos.

Esa es mi opinión a corto plazo. A largo plazo, quizás repercuta en el precio de la vivienda, en PAUs de nueva construcción, donde el precio de la vivienda no venga prefijado por la zona en la que se encuentre la vivienda.
31 de agosto de 2006 a las 10:26.  

alberto:
Morgan, en el precio de la vivienda influyen muchos factores, eso lo sabemos todos, sobre todo la oferta y la demanda. Pero la caída del precio del suelo es la caída del precio de la materia prima, y eso casi siempre, en cualquier negocio, debería de tirar de los precios hacia abajo. A eso hay que unirle el parón de demanda, el stock bestial que está preparado para salir en dos años y el repunto de los tipos.

Es decir, que igual como antes se juntaba el hambre y las ganas de comer y todo iba hacia arriba, ahora todos los factores se van uniendo en una misma dirección: hacia abajo.

Además, el nuncabajismo está tocado de muerte con esta noticia. Su teoría, sobre todo, era que el suelo nunca baja, porque es escaso, porque es imperecedero, porque tal y cual. Ahora a ver cómo se puede defender que la vivienda no puede nunca bajar cuando el suelo se desploma casi un 18% en un año (y lo que le queda).
31 de agosto de 2006 a las 11:37.  

Manu, the java real machine:
Pues la verdad... no me extraña en absoluto.

Yo vivo en una de esas ciudades dormitorios de Madrid... me compré mi actual vivienda un precio de 14.5 millones de pesetas hace 6 años y un mes... un piso de 80 y pico m2, 3 dormitorios, un baño y cocina... sin trastero ni plaza de garaje.
Y me costó encontrarlo, de hecho ya lo daba por imposible por aquel entonces, porque lo que menos me encontraba eran pisos similares en espacio, pero para reformarlos por completo (o como dicen los vendedores... 'con muchas posibilidades') y por no menos de 18 millones.

El caso es que este mismo piso me lo tasaron, en el mes de marzo de este año, por ¡¡¡42 millones de pesetas!!!... ¡Por favor!... es una auténtica burrada...

Y eso de que ganas dinero... ¡¡¡mentira!!!.. por si mi piso ahora vale casi 3 veces más... tambien lo valen los pisos más grandes... así que en realidad no gano... ¡¡pierdo dinero!! porque aunque me quiera cambiar la diferencia de precio entre mi piso y otro más grande también crece...

Pero lo que está claro, es que ese precio es desorbitado por una vivienda con 30 años y que ya se ha reformado dos veces. Como mucho yo estimaría el precio de mi piso, según el actual precio del dinero (el tipo de interés) y los salarios, en unos 23-25 millones... pero claro, esto es una valoración real y no una valoración totalmente inflada...

Así ocurre, claro está, que por más pisos que se ponen en venta por la zona (que son muchísimos), no se venden... Ves pasar las semanas y los meses, y los pisos siguen vacíos... no se venden porque los precios están muy lejos de las posibilidades de un comprador normal y corriente...
Como ya se ha dicho aquí más de una vez, los especuladores ya no compran, porque la vivienda ya no parece tan buena inversión a corto plazo, así que ahora solo quedan los pobres currantes que buscan piso sin remedio... y que con sueldos de 1000-1200? no pueden meterse en hipotecas de 40 millones, más gastos de escrituras y gastos de reforma...

Pero bueno, esos nuncabajistas que sigan negando lo evidente... que sigan aferrados a que la tendencia nunca cambiará, y que los precios nunca bajarán... por desgracia la historia ya ha demostrado que estas cosas ya han ocurrido antes, y que seguirán ocurriendo.

Al fin y al cabo es la ley de la Oferta y la Demanda... si hay mucha demanda y poca oferta, los precios suben... pero cuando la tendencia cambia, mucha oferta y baja demanda, los precios tienen que bajar...
31 de agosto de 2006 a las 11:57.  

NuNox_:
Solo dos aclaraciones, en primer lugar, el argumento de que cuando baja una materia prima, debería bajar el PVP se rebate rapidamente poniendo el ejemplo del petroleo/gasolina o el de la agricultura. El precio lo pone siempre el mercado, nunca los costes.
Respecto al dato del 18%, se refiere "en concreto" a los ayuntamiento de madrid de mayor poblacion. Estos ayuntamientos, han licitado mucho suelo de proteccion a lo largo del ultimo año, a precios fijos (y bajos), lo que probablemente haya repercutido directamente en la estadistica.
Os recomiendo que leais el blog de malaprensa, ayuda a no creerse ningun dato sin saber a ciencia cierta, como han llegado a el. Un saludo ;)
31 de agosto de 2006 a las 12:43.  

daniel:
En principio, creo que lo que pones lo haces con estadísticas y fundamentos, me cuesta creer eso del "desplome", tambien me cuesta creer que una de las mayores "industrias" de España esten en caia total. Lo del plazo de 2 o 3 años, depende de tantas cosas que parece un poco futurista... el gobierno en uno o dos años, cambia alguna ley, ajusta algo, baja un impuestito, aumento otro.... y la realidad puede cambiar.

Igual, con el beneficio de la duda, me voy a guardar en mi blog una copia de este post, y en un año hablamos.

saludos
31 de agosto de 2006 a las 13:25.  

alberto:
Pero Manu! ¿No te das cuenta de que estás ante el negocio de tu vida? Siempre me sorprenden esos que dicen "¿y si lo vendo qué compro?". ¿Es que es obligatorio comprar? Para ganar dinero fácilmente sólo tienes que vender tu piso, alquilar uno mejor, meter tu dinero en un buen fondo, en bonos, en la bolsa alemana y donde sea y esperar. En cinco años recompras algo mucho mejor que lo que tienes. Especular a la baja es tan lucrativo o más que especular al alza.

Y para NuNox_ y sus refutaciones: ¿la gasolina no baja cuando baja el petróleo? Hace semanas que la gasolina está bajando. Si el petróleo baja más, pues bajará más. Es cierto que el precio de los pisos depende de muchos factores: oferta, demanda, tipos de interés, fiscalidad, precio del suelo... Todos esos factores han invertido su tendencia, lo que antes apuntaba a subidas ahora apunta a bajadas. Yo creo que el famoso "turning point" está ya aquí.
31 de agosto de 2006 a las 13:27.  

Anónimo:
Me encantaría que fuera verdad, e incluso la razón me dice que debería ser así, pero de las estadísticas de la ministra "apretrujillo" sobre vivienda me fio más bien poco... Ojalá sea verdad.
31 de agosto de 2006 a las 13:51.  

Anónimo:
Todavía estoy esperando ver un piso que vale ese 1% y otros con ese 17% menos que el año pasado. Seamos serios, ¿donde están esas ventas a menor precio que el año pasado? porque con las medias y estudios que hacen, ya se sabe. Tú ganas 1 kilo y yo nada pero con los estudios salgo que gano 500 mil cucas.
31 de agosto de 2006 a las 14:06.  

Anónimo:
Alberto: gracias por editar el comentario inicial, que aunque fresco y espontaneo, era un poco injusto.
Quiero aclarar que trabajo en una promotora, más especificamente en el departamento de suelo.

No soy en absoluto un nuncabajista, de hecho, considero que las fases de la burbuja se estan cumpliendo "por el libro". Nadie debería alegrarse de llegar al "estallido" (fase siete), aunque sirva para darnos la razón a algunos.

... estaba empezando a enrollarme de más sin argumentar con datos, asi que he borrado todo lo que siguia para no aburriros.

Simplemente desear a todos, un suave aterrizaje, de todo corazón, lo contrario, no beneficiará a nadie y quiero creer que todavía es posible.
31 de agosto de 2006 a las 14:20.  

NuNox_:
Alberto: El usuario anonimo de antes soy, jeje, cambialo si te parece oportuno.
31 de agosto de 2006 a las 14:23.  

cagonto:
bueno, pues si baja el suelo, se suben los materiales y ya está.
31 de agosto de 2006 a las 15:01.  

Pepeillo:
Decias: "a Fase 7. Alguno ya está cagando duro."
Blando... amigo mío, y muy blando tienen que estar cagando los pasapiseros... vamos, de una cagalera supina diría yo.

Saludos.
31 de agosto de 2006 a las 15:25.  

freebushido:
Hola, es mi primera aparición (seguro que no es la última), estoy totalmente en acuerdo con lo que dices, el sector esta totalmente sobre explotado. Entre los muchos factores que han favorecido la burbuja fue el cambio de la peseta al euro, en muchos ayuntamientos se vio como si anualmente se tramitaban X licencias de promociones en los años que antecedieron al cambio monetario fueron X por 5.

Hubo mucho blanqueo de dinero, que hacienda nunca investigó con la compra de casas pero si de coches de lujo (un dato muy curioso). Después están los bancos, su mas preciada mercancia es el propio dinero (hasta cierto punto), un dato a tener en cuenta es que primero las hipotecas fueron a 15-20 años, luego 20-25, ahora 25-30 llegando incluso a 50 años. Ellos renegocian porque lo que interesa no es vender la propiedad sino que el cliente siga pagando, cuanto mas periodo mas intereses.

Os pongo unos datos que nos hace pensar un poco mas del "pequeño margen" que se gastan los bancos en este pequeño ejemplo, un importe de 180.000 euros a 20, 25, 30 y 50 años con interés fijo del 5% (todos firmabamos ya este interés):

20 años -> cuota mensual*: 1052,26 ?; intereses pagados 135.678,62 ?
25 años -> cuota mensual*: 966,28 ?; intereses pagados 167.869,41 ?
30 años -> cuota mensual*: 835,97 ?; intereses pagados 201.543,88 ?
50 años -> cuota mensual*: 817,45 ?; intereses pagados 310.469,87 ?

* calculado a un interés fijo del 5%, y hemos de tener en cuenta que tenemos el tipo hipotecario frances, donde la cuota inversamente y proporcionalmente se paga en cuota al principio un porcentaje de interés mayor a la amortización (lo que realmente aportamos mes a mes a restar a la vivienda)y al final es todo lo contrario mucha amortización y poco interés. Este tipo de crédito hipotecario es el menos malo, el alemán mejor ni lo comento.

Pero a lo que voy es que ciertamente tenemos una inmesa burbuja hipotecaria, que va a explotar pero quedará otra mas pequeña, los bancos reinventarán su producto estrella "los créditos hipotecarios", porque ya incluso te dan un préstamo personal para que desde el principio puedas pagar las cuotas iniciales hasta que por fin se realice la escritura de la hipoteca y te incluyen las cuotas aportadas inicialmente a la inmobiliaria.

Los bancos no pretenden sacar las viviendas a subasta, eso ni es económica ni socialmente aceptable, es mala publicidad. Si reinventarán los créditos, estoy seguro.

Y por último, en muchas zonas de España la burbuja no explotará se hinchará mas lentamente porque habrá mucha demanda, por ejemplo grandes capitales de provincia, todavía somos muy reacios irnos a vivir a pueblos cercanos y luego mas lejos. O en las zonas turísticas donde la demanda es totalmente desproporcionada (visitad Almería, me he asustado mucho este verano).
31 de agosto de 2006 a las 16:06.  

Anónimo:
Pues en Almeria, según información de hoy mismo, las ejecuciones hipotecarias en el primer semestre de 2006, duplican a todas las de 2005. Así que eso de que los Bancos no están por la labor de ejecutar y que todavía se crece en algunas provincias, lo pongo muy en duda.
31 de agosto de 2006 a las 16:37.  

Anónimo:
El precio del terreno, no en un sitio en concreto, sino en general, baja... Y que?, diran algunos...
Esto significa que hay menos demanda de suelo, lo que indica que en los proximos años se va a construir menos. De esto se deduce que los promotores estan perdiendo el interes en la construccion y la unica razon que se me ocurre para que esto suceda es que tienen previsto que sus beneficios van a disminuir. Creo que se han dado cuenta que el mercado esta (o pronto estara) saturado y que construir mas solo implica quedarse con mas viviendas sin vender o venderlas mas baratas (o las dos cosas). Que razon hay pues para construir? Que razon hay para comprar terreno?

El capitan del Titanic: "No si ese iceberg solo ha dejad un rasguño pequeñito en el casco. De hecho estoy bajando con el bote salvavidas para echarle una mano de pintura. Vosotros tranquilos que aqui no pasa nada."
31 de agosto de 2006 a las 16:54.  

Jorge:
En una economía real, si hubiera infación afectaría también a los sueldos. Pero parece obvio que los sueldos no han subido en la misma proporción que los bienes de consumo. En esta economía euridiana (a falta de un palabro mejor) podemos seguir aumentando nuestro PIB presente a costa del PIB futuro suplicando dinero barato en forma de hipotecas y préstamos al consumo a Alemani y Francia. Lo único cierto es que estamos gastando ahora dinero del futuro, la paradoja espacio-temporal que vamos a vivir no tiene parangón.

A mi me gustaría (por gustar...) que el sobreprecio de los pisos se lo comiera el IPC como en la década de los 90, pero con un IPC como el actual y más falso que un duro de goma, tardaríamos eones en conseguirlo. Así que, aunque no me guste, me parece que soy de la opinión del estallido de nuestra sobrecalentada economía. La crisis no beneficiará a nadie, no a nosotros, al menos, la gente común, que ya se sabe que a rio revuelto, etcétera. La crisis hundirá los precios de las viviendas y hará aumentar el paro. No creo que se produzcan muchos casos de Pepitos, creo que entraremos todos en barrena cogidos de la mano, a pasar una de aupa.

En fin, ya veremos en qué acaba todo esto, supongo que saldrán saliendo en los próximos meses informaciones como la de Alberto que servirán de aviso para navegantes y que deberían hacernos despertar y que la crisis no sea tan acentuada como tememos.
31 de agosto de 2006 a las 17:04.  

Anónimo:
Y no sera k a partir de ahora los promotores compraran menos suelo para construir menos para k haya poca oferta y asi poder mantener precios altos?
31 de agosto de 2006 a las 19:37.  

kalateur:
a ver si es verdad que bajan, porque cada vez que me paso por el escaparate de una inmobiliaria me río de como pueden vender esos pisos de 50 metros con esos precios...
31 de agosto de 2006 a las 20:13.  

Krakatoa:
Esta tarde he visto en el canal+ un docudrama sobre la erupción de Krakatoa. Las señales y avisos de que algo terrible está a punto de pasar se repiten a lo largo de los días precedentes, pero los habitantes de las islas vecinas no les prestan atención, siguen pendientes de sus pequeños negocios. Temo que la situación que tenemos hoy en España es similar. Unos pocos precavidos, cobardes quizás, nos hemos subido al monte, y desde allí vemos como el agua de la playa ha retrocedido cientos de metros. Los que se han quedado abajo dan muestras de alborozo ante el espectáculo y se remangan los pantalones para recoger los peces que brincan en la arena. En el horizonte se marca una línea blanca de espuma...
31 de agosto de 2006 a las 20:34.  

Anónimo:
y no pensais que el "posible desplome de precios" probocaría un aumento en las compras a corto plazo y todo volverá a estar como ahora?? es decir, muy caro. POr q
1 de septiembre de 2006 a las 08:38.  

Anónimo:
Eso que dice nunnox de que la materia prima no influye en el precio del producto es más cierto si se piensa en ello a la luz del comentario de la actualizacion. Vamos que nunnox no va más allá y dice que es justo al revés, que es exactamente lo que dice la actualizacion. O sea, que sería el precio del producto (impuesto por el mercado, ley de oferta y demanda, etc) el que influye en ultimo término en la demanda, y precio, de la materia prima. O sea que si los pisos son muy demandados y son caros, el suelo sobre el que se construyen también lo será. Pero claro ocurre los factores interactúan y si el suelo (muy demandado en la medida en que los pisos que se construyen sobre él lo son) es escaso, pues es un factor más de encarecimiento. Pero al final es la demanda/precio del producto lo que hace que se encarezca la materia prima. Y el ejemplo es la gasolina, me parece muy claro.
1 de septiembre de 2006 a las 12:57.  

Anónimo:
Por cierto, en el periódico de catalunya, hoy:

ECONOMÍA
¿Cómo sobrelleva la subida de la cuota de la hipoteca? Cuéntenos su historia

El euríbor aumenta y encarece la hipoteca media en 115 euros

La última subida del euríbor propiciará un aumento de 115 euros en la cuota mensual de la hipoteca media en los préstamos que se revisen en los próximos días. El alza del índice, enmarcada en una tendencia iniciada en julio del 2005 y cuyo fin aún no se vislumbra, obliga a los hipotecados a apretarse todavía más el cinturón.

Y usted, ¿cómo sobrelleva la subida de la hipoteca? ¿Qué gastos planea recortar para hacer frente a la cuota mensual? EL PERIÓDICO le invita a contar su historia.

Envíe sus mensajes a hipotecas@elperiodico.com. EL PERIÓDICO se reserva el derecho a publicar los comentarios o resumirlos. Con el fin de poder confirmar la procedencia de los mensajes, y solo con esta finalidad, pedimos a los lectores que en el correo incluyan el DNI o número de pasaporte, el domicilio y un número de teléfono.
1 de septiembre de 2006 a las 13:50.  

Anónimo:
deberias reflejar lo calentita que esta la cosa de los pisos ultimamente, ha habido un punto de inflexion, o es la sensacion que me da en los medios/webs
3 de septiembre de 2006 a las 23:43.  

Fernando:
Siempre queda la alternativa del alquiler, y si te sientes afortunado, prueba en la loteria del sorteo de pisos de madrid.

http://www.lavozdegalicia.es/ed_madrid/noticia.jsp?CAT=39027&TEXTO=5073317

La Comunidad abre el plazo para participar en el sorteo de 2.300 viviendas sociales de alquiler.

Se trata de la mayor convocatoria de viviendas públicas realizada por la Comunidad de Madrid

Los pisos se construirán en Madrid, Parla, Valdemoro,S. S. de los Reyes, Villalba, Navalcarnero y Arganda. ?Estas viviendas del IVIMA se sortearán entre los solicitantes y se han establecido unos cupos para la convocatoria de solicitud de modo que 655 se destinarán a jóvenes menores de 35 años; 274 a mayores de 65 años; 202 a separados o divorciados; 76 para discapacitados y 941 al cupo general.

El mayor promotor de vivienda pública
El IVIMA es el mayor promotor público de vivienda de España y dispone de un parque de más de 23.000 viviendas públicas en alquiler dispersas por toda la Comunidad, además de garajes y locales comerciales. En la actualidad, la promotora pública tiene en construcción o en proyecto más de 8.000 viviendas, la mayoría de ellas en Madrid capital.
4 de septiembre de 2006 a las 10:38.  

Mi Hipoteca:
Creo que es necesario distinguir entre disminuir el precio medio de la vivienda, y disminuir el precio del metro cuadrado. Si no podemos llegar a malentendidos como que disminuya el tamaño de la vivienda y pensemos que está disminuyendo el precio del metro cuadrado.
Si todos comprasemos viviendas de 2 metros cuadrados seguro que bajaba el precio medio ;)
5 de septiembre de 2006 a las 14:09.  

Anónimo:
Para no quejarnos tanto del problema de la vivienda, pasemosnos del otro lado.
Acabo de poner en marcha un nuevo blog en el cual podremos discutir sobre la puesta en marcha de un negocio cooperativo, el borrador en cuestion trata sobre la construccion y comercializacion de un chalet, aunque otras propuestas seran bienvenidas.

Puedes entrar al blog en http://cooperativismo.wordpress.com

El borrador esta alojado en http://cooperativismo.tekcities.com/Propuesta.pdf

¡Suerte!
20 de septiembre de 2006 a las 01:40.  

Anónimo:
Pues si no quereis pasaros al otro lado (ademas de sufrir los riesgos del paron en la construccion) y solo quereis autopromoveros vuestra casa a precio de coste, teneis principios e iniciativa, aquí se esta intentando organizar proyectos de cooperativas. A ver si llegamos a ser muchos para poder ayudar a cambiar esto.

http://proyectoscooperativas.wiki.com/Home
25 de septiembre de 2006 a las 22:19.  



© A. Noguera

"Mirar el río hecho de tiempo y agua
y recordar que el tiempo es otro río,
saber que nos perdemos como el río
y que los rostros pasan como el agua".
Jorge Luis Borges


Leer los archivos

Entradas destacadas:
Pepito Relámpago - Pepita Nuncabaja - Seis meses en meetic - Etapas de la burbuja