3 de junio de 2006
Tumor inmobiliario
Excelente artículo: "Tumor inmobiliario", de José García Montalvo, profesor de economía en la Pompeu Fabra:
Supongamos que nota la aparición de un tumor. El médico lo primero que harán es un diagnóstico preliminar sobre la base de la situación del mismo, su tamaño, su estado general y algunas pruebas simples. Sin embargo, hasta que el laboratorio no proporcione los resultados de la biopsia no será posible saber si el tumor es benigno o maligno (canceroso).

La economía española tiene un problema similar: le ha crecido un tumor inmobiliario. Ante el rápido crecimiento de los precios de la vivienda los economistas intentamos hacer un diagnóstico. ¿Es un tumor benigno o canceroso? Desafortunadamente, la ciencia económica, que ha avanzado enormemente en el último siglo, no es capaz todavía de realizar una biopsia a un tumor inmobiliario. Los economistas tenemos que guiarnos a partir de indicios y pistas para realizar un diagnóstico preliminar. Para saber definitivamente si es canceroso solo se puede esperar a que el paciente viva o muera (en nuestro caso sería el pinchazo de la burbuja). En estos momentos no hay biopsia posible por mucho que algunos economistas puedan esforzarse en intentarnos convencer de lo contrario.

Con todo, un diagnóstico informado del tumor inmobiliario, aunque no incluya una biopsia concluyente, es muy útil. ¿Hay signos de que en España existe un tumor inmobiliario canceroso? Si, muchos. Primera pista: coja los precios de la vivienda y trate de explicar su evolución utilizando cualquier factor que pensemos que es importante (evolución demográfica vegetativa, inmigración, tipos de interés, desempleo, crecimiento de la renta, etc.) No será posible, por muy complejo que sea el modelo utilizado, explicar más del 60 o 65% del cambio en los precios. El otro 35-40%, no explicado por estos factores, se conoce por el nombre de burbuja inmobiliaria. Esta parte inexplicada no se reduce por mucho que algunos analistas se empeñen en decir que todos los europeos del norte quieren venir a jubilarse a España (no tienen en cuenta que muchos compradores extranjeros son simples inversores que venderán cuando vean que pueden obtener mejores rentabilidades en otros países) o que los inmigrantes compran casas de 300.000 euros.

Segunda pista. Calcule la ratio PER de la vivienda (precio sobre alquileres). Dado que el Banco de España señala que la rentabilidad por alquiler es del 2% la ratio PER de la vivienda en España está actualmente en 50. En los mercados de acciones ratios PER de 50-55 son los que había en Wall Street en 1929 o durante la fase álgida de la burbuja tecnológica de finales de los 90.

Tercera pista. Mire a una promoción nueva y calcule cuantos carteles de "Se vende" aparecen en el momento en que se pone la última piedra. Y cada uno tiene un número de teléfono (vendedor) y color diferente. Al abrigo de unas rentabilidades enormes (comprar sobre plano adelantando una señal ha generado en el pasado hasta un 800% de rentabilidad antes de impuestos). En esta situación muchos españoles han decidido dejar de hacer el primo y participar en la burbuja (como muchos decidieron participar en el chollo de los sellos con las consecuencias que hoy en día todos conocemos). De hecho un 94,5% de los compradores recientes de vivienda creen que esta está sobrevalorada (un 40% cree que la sobrevaloración es superior al 50%). Sin embargo, estos mismos encuestados señalan que esperan que el precio siga subiendo al 20% en los próximos años. Es difícil encontrar un análisis que proporcione mejores indicios de tumor canceroso que estas cifras.

Cuarta pista. ¿Cuántas conversaciones recientes con amigos o conocidos han versado sobre el elevado precio de la vivienda o las ganancias de algún conocido en una compra-venta? O incluso, ¿cuántas veces ha comentado lo que valdría su vivienda si la vendiera ahora en comparación con cuanto valía cuando la compró? Ese sentimiento de haber acertado, de ser un lince de los negocios y de pensar que uno es más rico, tiene consecuencias importantes sobre la economía. El tumor inmobiliario tiene estas cosas. Es como un tumor en la pituitaria de los que fabrican hormona del crecimiento, cuando de nacimiento eres de baja estatura. Te hace más alto, lo que en principio puede alegrarte, aunque a largo plazo puede llegar a matarte.

Algunos analistas nos dicen que el tumor es benigno y que se reducirá por sí mismo con algunas medicinas de política económica o con el mero paso del tiempo. Sin embargo los síntomas que se observan en el mercado inmobiliario español hacen que el diagnóstico indique con cierta claridad que la burbuja inmobiliaria es un tumor canceroso. Por desgracia el doctor House no pasa consulta esta semana.
El artículo se publicó en la revista Cambio el 1 junio. Gracias a quien lo ha dejado en los comentarios.

Aunque hay que decir que no dice nada nuevo. Hace mucho tiempo que otros economistas, desinteresadamente, sin firmar y sin cobrar, lo están diciendo en los foros que ya sabéis: Idealista.com, Burbuja.info y otros.

14:24:00 ---------------------  

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6 comentarios:

Anónimo:
Quemao.
Primer lugar enhorabuena por tu magnífico bloc y gracias por colaborar a difundir el gran timo del ladrillo.
En EspaÑa además tenemos un problema gravísimo, es el poder, los mismos políticos son los causantes de todo esto, la particular forma política que tenemos, oligocracia de partidos implica que la política se hace no para favorecer a los ciudadanos sino a los grupos que tienen el poder. Para mi el gran culpable es el gobierno, autonomías y ayuntamientos que han sido agentes y se han enriquecido con la burbuja. Además los acuso de perversión moral, pues han contagiado al resto de la población la estafa y la especulación como forma de triunfo económico. El tumor es metástasis pues se ha extendido a todo el téjido del país, ya apenas queda nadie que crea en el prestigio y utilidad que de la inventiva, el trabajo bien hecho y méritos que surgen del esfuerzo y la superación personal. Lo que triunfa es el pícaro, el alcalde analfabeto que se enriquece gracias al pelotazo ladrillil, que en vez de estar en la cárcel se jacta de lo listo y popular que es. Mientras vemos como miles de científicos e ingenieros abandonan EspaÑa porque aqui no tienen nada que hacer, el auténtico cáncer es ese, el moral.
3 de junio de 2006 a las 15:20.  

alberto:
Completamente de acuerdo contigo. Es lo que algunos llaman la cleptocracia. Esto no sólo viene de la Transición, ha estado en toda nuestra historia, en especial desde la llegada de los Borbones.

Ahora mismo voy a redactar mi propuesta para un nuevo partido político. Espero que la iniciativa vaya adelante, tengo unos principios ideológicos, una lista de medidas y un método alternativo para hacer campaña. A ver la gente lo que piensa.

saludos
3 de junio de 2006 a las 19:12.  

Anónimo:
Quemao
Te recomiendo que visites www.antoniogarciatrevijano.com ahí vas a encontrar información que te puede servir sobre la República Constitucional.

Un saludo y adelante.
3 de junio de 2006 a las 21:30.  

Anónimo:
Este profesor también lo lleva haciendo de forma desinteresada mucho tiempo

www.econ.upf.es/~montalvo

Saludos
3 de junio de 2006 a las 21:31.  

Sociedad libre:
Totalmente de acuerdo contigo, Quemao.

Un matiz importante: el problema a discutir a corto plazo no es el sistema político, que si monarquía o república, o que si este partido político es mejor o peor que el otro. La cosa a discutir es la inmensa manipulación informativa en la que vivimos. El problema es que la gente se cree que este pais va de puta madre porque se cree las mentiras que les cuentan todos los medios de comunicación, todos sin excepción.

Y la peor mentira es la que uno se quiere creer.

La alternativa es ser mucho más críticos con lo que vemos en la tele, radio y periódicos. Creerse la mitad de la mitad de la mitad, porque dichos medios de comunicación están participados e influidos por empresarios y políticos de todas las ideologías posibles.

Estamos intentando salir a la luz en el blog Sociedad Libre, dedicado a la manipulación informativa. Pasaros:

http://sociedadlibre.bitacoras.com
3 de junio de 2006 a las 21:49.  

Anónimo:
esta claro si gente que tienen dos pisos pueden casi vivir alquilar una vivienda que cuesta mensualmente casi un sueldo de un trabajador algo falla. Los grandes beneficiarios son los los politicos que no construyeron muchos años casi ningun piso de protección oficial, los ayuntamientos que se enriquecen el suelo caro, los banco que financian un préstamo de piso por casi cien años y las contructoras. Te venden un piso de volkswagen a un precio de mercedes porque solo han puesto la emblema de mercedes en el chapo del volkswagen. Que harías con alguien que te quiere vender un coche asi ? Las chapuzas en la construcción son lo normal en españa porque un abribo de hormigon y despúes paredes de papel para ahorrar dinero. Si tu contruyes algo semejante en alemania te meten preso porque no has respectado las normas de contrucción. Cuando vivia en españa los primero año me sorprendía porque podia escuchar que dicen los vecinos en una casa, cosa casi impossible en las viviendas en alemania. Normas mediambientales para ahorrar energia, un tema desconocido no se habla de eso. Solo se trata que la vivienda esta bien hasta se entrega al cliente pero no se interesa que pasa después cuando la casa tiene 5 - 10 años. Entonces el problema que hay es estas cosas dan paso que una persona como Julian Muñoz se ha hecho rico y marbella solo es el pico de iceberg hay muchos ayuntamientos más en toda españa que hace falta una operación malaya. Estos ladrones tienen su dinero en un pais fiscal dónde es intocable y cuando salen de la cárcel viven de los frutos de su actos delictivos. Esto es el mercado de acciones del nuevo mercado en frankfurt al principio del año 2000 y la burbuja va a estallar seguro cuando no hay más compradores porque en este nivel casi nadie compra viviendas más. A propósito españa es uno de los paise más endeudados con portugal, italia y grecia. El banco de españa esta imprimiendo billetes de euros de forma incontrollable que perjudica el valor de nuestro dinero. Hay muchos cosas más que mencionar pero no hay espacio suficiente.


Wolfgang
8 de agosto de 2006 a las 13:13.  



© A. Noguera

"Mirar el río hecho de tiempo y agua
y recordar que el tiempo es otro río,
saber que nos perdemos como el río
y que los rostros pasan como el agua".
Jorge Luis Borges


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