4 de agosto de 2018
Comprar o alquilar
Hacía tiempo que tenía ganas de ponerme en el supuesto financiero de comprar o alquilar, pensando en los 30.000€ que tengo en la Bolsa. Realmente, no me dejan comprar, porque eso es poco dinero, pero yo he hecho el cálculo:

Voy a poner el supuesto de una vivienda de 150.000€ y voy a suponer también que la inflación media de los siguientes 10-20 años va a ser el 2,5% y que el tipo medio de la hipoteca se quedará en un 2,5%, entre Euribor y diferencial. Se pueden suponer otras cosas, y siempre habrá quien discrepe, pero creo que son cifras razonables. Los tipos a cero no van a seguir, eso es obvio, y tendrán que parecerse a largo plazo a la inflación, digo yo.

Voy a suponer también que la vivienda tiene a largo plazo una revalorización del 3% anual. No creo que llegue a tanto, dependerá de la vivienda. En principio, la gente piensa que tiene siempre obra nueva: la obra nueva sube un 6-7% anual, pero en el momento en el que entra en su casa ya no es obra nueva y cada año es un año más vieja. Un piso con 30 años es un inmueble cutre que necesita ya reformas. En 50 años está para tirar. La revalorización de un inmueble depende en gran medida de dos factores: la cantidad de suelo que ocupe con respecto a su construcción y la zona en la que esté. El suelo en sí mismo no se devalúa nada, pero tampoco se aprecia por encima de la inflación. Si a ti lo que te toca es una treintava parte de un solarcito en un barrio, cuando tiren la finca por vieja el valor residual no dará ni para un patinete. La zona es un factor muy importante, si la zona va para arriba entonces sí que hay revalorización real, pero en la mayor parte de España la zona va para abajo de manera crónica. Entonces, estamos de acuerdo en que, vistos estos dos factores, un inmueble tendrá más posibilidades de revalorización cuanto más caro sea en general. En el caso que nos ocupa, con 150.000€ lo que me van a dar va a ser muy poco revalorizable, por eso si le pongo un 3% anual a 10-20 años estoy siendo generoso.

Otro supuesto que hago es que el IBI me cuesta 700€ al año. Puede que en realidad cueste más, depende del ayuntamiento.

De modo que cojo mis 30.000€ y me meto en una hipoteca. Tengo que pagar los gastos, que ascienden al 13% del valor de la vivienda, es decir 20.000€. Me quedan 10.000€ que invierto en el inmueble y firmo una hipoteca por los restantes 140.000€.

Ahora me ahorro el alquiler del inmueble pero tengo que calcular el alquiler del dinero que me han prestado. Exactamente, sobre esos 140.000€ va a ser de 3.500€ anuales. Si le sumo el IBI y los gastos de comunidad, que calculo en apenas 33€ al mes, se me quedan en 4.800€ al año.

En la cuota de la hipoteca, voy a suponer que pago exactamente lo mismo que de alquiler, es decir 6.600€ al año. Eso me permite amortizar 1.800€ al año del principal, y reduciría el coste de los intereses. Se quedaría una hipoteca a 78 años y obviamente esto no existe, pero si yo calculo que pago más cuota de hipoteca que de alquiler, en el cálculo del rendimiento de mis ahorros en la Bolsa en el caso del alquiler debería incluir el rendimiento de una aportación extra cada año. Esto distorsionaría el cálculo.

En diez años, habré gastado 32.975€ de intereses, 7.000€ de IBI y 4.000€ de comunidad. Habré tirado 43.975€.

Luego calculo el rendimiento de mi capital: los 10.000€ que puse han rentado 3.439€, mientras que los restantes 140.000€ apalancados han rentado 42.668€.

En total, en diez años mi rentabilidad es de 2.132€ y he vivido gratis.

En veinte años, habré tirado 83.450€ y habré disfrutado de 120.916€ de revalorización, es decir que mi rentabilidad habrá sido de 37.466€ más el haber vivido gratis. No está mal.

Ahora considero el alquiler. Meto en Bolsa mi capitalito de 30.000€ y presupongo un rendimiento del 15% anual. Obviamente, muchos dirán que el 15% es mucho, pero para una cantidad pequeña, sin necesidad de diversificación, siendo el 10% lo que sacan los índices, el 15% es casi una obligación. Si no se sabe sacar rentabilidad en Bolsa, esta simulación no es posible y sin duda hay que comprar un piso.

Con esto claro, tengo el gasto anual en alquiler, que actualmente para mí es de 6.600€ al año.

Obviamente, para calcular el alquiler que voy a gastar en diez años necesito añadir el IPC. Esto puede que no me lo suban cada año, pero al renovar el contrato es cuando viene la subidita. Calculo con el IPC del 2,5% que en diez años gastaré 73.939€ de alquiler. Ahora bien, mis 30.000€ en Bolsa, al 15% anual, han rentado 91.366€ de beneficio. Entonces, me sale una rentabilidad de 17.427€. Si el rendimiento en Bolsa hubiese sido del 10%, la rentabilidad neta hubiese sido de 3.873€. A un rendimiento del 5%, la rentabilidad hubiese sido de -25.073€.

Calculado a 20 años, en alquiler me habré gastado 171.253€, una animalada, pero en la Bolsa habré obtenido 460.996€ de revalorización al 15%. En neto, 289.743€ y también he vivido gratis. A un rendimiento del 10%, el resultado neto es de 30.571€.

Claro que en esto cuentan varios factores. En la Bolsa está el riesgo de quiebra de las empresas, y en la hipoteca está el riesgo de pérdida de empleo y de divorcio. Para mí, si se es varón heterosexual el alquiler es una obligación.

Pero sí que se puede hacer una pequeña conclusión: si no vas a sacar más de un 10% en la Bolsa, te puede interesar comprar, al menos en un cálculo financiero puro.

Comprar un coche:
Luego he calculado también la cuestión ahora de moda de la compra de un coche. El amiguete Ajram aconseja el renting para "no descapitalizarse". Otros hay que dicen que es mejor financiar e invertir el dinero que te sobra.

Aquí sí que los cálculos son muy claros y concluyentes:

Voy a valorar el renting de un Focus 1.0 Ecoboost de 2017, cuyo precio de mercado ronda los 15.000€. Este coche se ofrece por un mínimo de 245€ al mes más IVA, incluyendo revisiones y cambio de neumáticos, con un máximo de 15.000 km. al año.

Obviando el límite de kilómetros, un pequeño cálculo me lleva a considerar que los gastos de mantenimiento que caen a cargo de la empresa no superarán la mitad de una cuota mensual, así que multiplico 245 más 51,45 de IVA por 11,5 y me salen 3.409€ al año. Añadiendo a esta cifra un IPC del 2,5% me salen un total de 61.122€. Esto ya se puede apreciar que no es precio de Ford Focus sino de Mercedes Clase C, y por tanto es evidente la estupidez de quien use este tipo de propiedad de un vehículo. Pero me voy a basar sólo en los números.

Los 15.000€ que antes me he ahorrado los coloco en la Bolsa y en quince años al 15% me rentan 122.055€, un rendimiento neto de 60.933€ y he tenido coche gratis. A un rendimiento del 10%, me rentan 62.658€ y en neto serían 1.536€.

Luego está el supuesto de la compra al contado. No voy a suponer que compro sólo un coche de 15.000€ sino tres coches de 15.000€, uno cada cinco años, que es el contrato que me hacen los del renting. Les supongo a esos tres coches un valor residual de 5.000€ al venderlos y por tanto mi coste en coches es de 30.000€ en quince años. Vamos a suponer que me gasto directamente esos 30.000€, para facilitar el cálculo. Me quedo "descapitalizado" totalmente. Pero claro, el mes siguiente tengo un dinero para invertir en Bolsa, que es la cuota de renting que no tengo que pagar. Sumando año a año lo que me cuesta el renting y aplicándole una revalorización del 15% anual, me salen 209.754€, menos los 30.000€ que me gasté en los coches, en neto son 179.754€. No sólo he tenido tres coches gratis sino que probablemente me compre un piso sin endeudarme. Si pongo el supuesto del 10% de rendimiento del capital, el rendimiento neto es de 89.143€.

Por tanto, queda refutada la opción del renting.

Mucho más igualada está la cuestión de la financiación. Supongo que me dejo de segunda mano y seminuevos y me voy a por el Focus 2019 nuevecito por 20.000€ y quiero financiar 15.000€. De entrada, el regalito que suelen hacer las marcas por financiar con ellos viene aparejado a un contrato con un 12% de interés, lo que deja el regalito igual a 0€. Un banco como ING Direct hace un préstamo personal al 7,71% TAE a cinco años con una cuota de 300,21€ al mes. En total, me hacen pagar 18.012,60€. El rendimiento en Bolsa de los 15.000€ en esos cinco años al 15% es de 30.170€. Entonces, me sale un rendimiento neto de 12.158€. Esto no parece malo, pero el problema es que si yo, en lugar de financiar el coche, ingreso el importe de esas cuotas a lo largo de cinco años en la Bolsa, el rendimiento compuesto es de 27.930€. Quitando los 15.000€ que me he gastado, en neto son 12.930€ y hay empate técnico.

Si supongo que el rendimiento de mi capital va a ser sólo del 10%, financiando me salen 6.145€ netos y sin financiar me salen 9.190€ netos.

La diferencia es pequeña, pero evita riesgo. Realmente, la opción de pedir un préstamo personal para invertirlo en Bolsa no creo que haya ningún inversor serio que la vaya a recomendar.

22:19:02 ---------------------  

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© A. Noguera

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